Theo nguyên tắc, hợp đồng đặt cọc giúp đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo đúng thoả thuận. Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản là đã có giá trị pháp lý ràng buộc các bên.
Tuy nhiên, có trường hợp các bên thoả thuận ký kết Hợp đồng đặt cọc có công chứng. Lúc này rủi ro dành cho người bán như sau:
Tới thời hạn ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
- Bên mua chây ì hoặc trốn tránh không ra ký công chứng dẫn tới bên bán không thể chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của mình cho người khác, vì nội dung Hợp đồng đặt cọc công chứng đã lưu trên hệ thống thông tin công chứng trên địa bàn nơi có bất động sản. Bên bán muốn chuyển nhượng được thì bắt buộc phải cùng bên mua ra công chứng huỷ Hợp đồng đặt cọc đó.
- Trường hợp bên mua không đồng ý huỷ Hợp đồng đặt cọc đã ký. Bên bán phải khởi kiện để yêu cầu Toà án huỷ hợp đồng đặt cọc vì bên mua vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên, để xử lý vụ kiện dân sự kéo dài 1, 2 năm hoặc lâu hơn thế nữa. Điều này dẫn tới tâm lý của người bán mệt mỏi và tiêu cực.
Đây là “trò mèo” mà bên mua thường áp dụng để dẫn dắt người bán. Khi không lướt sóng được thửa đất hoặc đổi ý không mua thì bên mua ép bên bán phải trả cọc. Bên bán phải trả cọc thì mới ký huỷ Hợp đồng đặt cọc có thể chuyển nhượng thửa đất đó.
Dưới góc độ pháp luật, người bán cần lưu ý:
- Bên bán chỉ cần ký Hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là đủ giá trị pháp lý. Hợp đồng này có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên. Công chứng vừa rủi ro như nội dung nêu trên, vừa tốn thêm chi phí công chứng. Và luật hiện hành không ràng buộc hình thức đối với hợp đồng đặt cọc là phải công chứng.
- Trường hợp tránh rủi ro khi bên mua buộc bên bán ký Hợp đồng đặt cọc công chứng. Bên bán nên đề xuất thoả thuận văn bản huỷ Hợp đồng đặt cọc. Văn bản này các bên ký kết tại văn phòng công chứng ngay ngày ký Hợp đồng đặt cọc. Nếu hết thời hạn trong hợp đồng đặt cọc mà bên mua vẫn chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị huỷ bỏ, văn bản sẽ được lấy số, công chứng viên ký và đóng dấu.
Trên đây là lời khuyên cho người bán khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi và an toàn pháp lý.
Mọi vấn đề pháp lý liên quan cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ Luật sư của chúng tôi.
Phúc Đức Law – 0986 414 537
Xin trân trọng cám ơn!
